La crise du logement au XXI° siècle : la solution est dans le problème !

La crise du logement est une bombe sociale qui revêt de multiples facettes : les étudiants qui ne sont pas loin de recommencer le mouvement du 22 mars 1968, les coûts de construction qui augmentent plus vite que les revenus, la rareté du foncier, les travaux d’adaptation au changement climatique, les coûts de transformation des actifs tertiaires obsolètes, le coût des loyers, l’insuffisance de logements sociaux, les EHPAD qui coûtent plus chers que les pensions de retraite, l’impossibilité de déménager que ce soit pour accepter un travail « ailleurs », pour décohabiter ou pour agrandir sa famille…Une véritable bombe à fragmentation donc, comme le décrit si bien notre spécialiste du logement Xavier Lépine pour les lecteurs de Sans Doute. L'occasion pour notre contributeur, conseil désormais du candidat Gabriel Attal pour les questions immobilières, de nous proposer des pistes originales pour sortir enfin d'un modèle sclérosé.

Les causes de la crise du logement, boucs émissaires inclus, sont aussi nombreuses que la multiplicité des situations : les maires qui ne veulent pas construire de logements, l’empilement des normes, la remontée des taux d’intérêt, la rigueur du HCSF (Haut comité pour la stabilité financière), la fiscalité dissuasive pour les investisseurs particuliers, le bail résidence principal 1989 qui surprotège le locataire, l’encadrement des loyers qui dissuade les investisseurs, la règlementation et la rentabilité locative dissuasives pour les institutionnels, les résidences secondaires, les logements vacants, Airbnb … autant de problèmes qui amènent les pouvoirs publics et les gouvernements successifs à prendre des mesures dans l’urgence et autant de pansements qui ont bien souvent des effets de bords très négatifs.

Confondre l’urgence et la priorité est une démarche aussi classique qu’inadaptée quand il s’agit d’un bien dont la nécessité pour chacun est totale, dont l’intensité capitalistique est la plus élevée qui existe pour les particuliers et dont la durée de vie est supérieure à celle de ceux qui les utilisent ou les encadrent : une préférence pour le court terme de la majorité des acteurs (promoteurs, propriétaires, cycles politiques des élus locaux comme nationaux, investisseurs)

Le logement est en même temps un bien « naturellement » désirable et une source permanente de conflits multiples selon la position occupée, locataire ou propriétaire, promoteurs, municipalités, habitants historiques ou nouveaux arrivants... 

Dans les faits, effectivement, le bilan de nos 4 dernières décennies est… plus que mitigé : 

Sans réelle prise de conscience, nous avons fait face à des défis anthropologiques majeurs : l’allongement de la durée de la vie et la décohabitation auquel vient s’ajouter plus récemment la constatation des dérèglements climatiques.

Depuis 1968, la population est passée de 50 à 68 millions d’habitants, soit une augmentation de 35% (0,55% de croissance par an) et nous sommes passés de 16 à 31 millions de résidences principales, soit une augmentation de 94% (1,2% par an, 2 fois plus de création de logements que d’augmentation de la population) ! 

Le mouvement de la « décohabitation » comme du vivre seul s’est accéléré : de 1990 à aujourd’hui nous sommes passés de 22 millions de ménages à 31 millions, soit 41% de plus (1,4% annuel de création de logements) alors que le nombre d’habitants n’a progressé que de 17% (0,45%) sous l'impact de la baisse de la natalité, du début du deadly boom, partiellement compensé par l’immigration. Au total 3 fois plus de résidences principales créées depuis 1990 que d’augmentation de la population !

A l’inverse, les projections de l’INSEE^[1] pour 2050 tablent sur 34 millions de ménages (1 ménage implique 1 logement) soit une hausse moyenne annuelle de 0,5% de besoin net (des réhabilitations) de logements supplémentaires (160.000 annuel). Soit une baisse de 65% de la production annuelle de logements à venir par rapport aux 35 dernières années. Certes on ne peut nier qu’il faut construire mais sensiblement moins donc. En revanche les questions du où, du quoi (typologie de logements) et du pour qui (capacité financière des acquéreurs mais pas seulement) se posent de façon accrue.

Si nous avons su faire face dans le passé à ces défis sur le plan de la quantité, le bilan est nettement moins glorieux sur le plan financier et, d’une certaine manière, de la désirabilité.

Le logement n’est plus un actif d’efficacité économique comme il le fut de l’après-guerre aux années 1980 mais un actif de rente, d’augmentation des inégalités sociales, générationnelles et territoriale et de fait de tension sociale de plus en plus fortes, la classe moyenne étant celle qui aujourd’hui n’a plus les moyens de se loger selon ses envies.

Dans les zones denses, les prix ont doublé à triplé sur les 20-30 dernières années alors que les revenus n’ont augmenté que de 30 à 40%. Le constat de la rente, c’est le fait que le taux de propriétaires a stagné (à 57% de ménages propriétaires de leur logement) sur cette période significative. La hausse des prix n'a bénéficié qu'à ceux qui étaient déjà propriétaires.

L’allongement de la durée des prêts, la baisse des taux d’intérêts, les politiques du logement, y compris la loi SRU, n’ont donc pas favorisé l’accès à la propriété du logement mais bénéficié à ceux qui étaient déjà là.