La pierre des anciens peut construire l’avenir des jeunes. 

Sans Doute publie nouvel appel de notre spécialiste de l'immobilier Xavier Lépine, pour une révision radicale de la politique du logement dans notre pays. La France traverse en effet une triple rupture anthropologique : démographique, sociologique, économique. Le système de financement immobilier hérité du XXe siècle est incapable désormais d'y répondre. Pourtant deux outils — le prêt viager hypothécaire et le bail emphytéotique — existent pour corriger les inégalités patrimoniales entre générations, sans un euro de subvention publique. Ce qui manque pour notre contributeur, c'est le courage de bousculer des acteurs trop confortablement installés dans des modèles périmés. Un texte décapant.

I. Une triple rupture anthropologique illisible pour nos organisations

Nous vivons des changements anthropologiques d'une ampleur rare. La démographie d'abord : la durée de vie s'allonge, la pyramide des âges s'inverse. La France compte plus de 22 % de personnes de plus de 60 ans pour seulement 22 % de moins de 20 ans. Selon les projections de l'INSEE, la part des 65 ans et plus passera de 22 % à 26 % d'ici 2040, une hausse portée principalement par les 75 ans et plus. Vivre plus longtemps à la retraite, c'est des besoins de financement croissants — soins, services à domicile, adaptation et rénovation énergétique du logement — sans revenus du travail pour y faire face. La DREES estime que le nombre de seniors en perte d'autonomie approchera 2,8 millions au début des années 2050. C'est aussi un héritage qui arrive trop tard : les enfants des baby-boomers hériteront après 55 ans, quand leur propre parcours résidentiel est déjà figé. L'argent arrive au mauvais moment, ou pas du tout.

La sociologie ensuite : décohabitation, familles monoparentales, mobilité géographique imposée par des marchés du travail fragmentés, rapport au travail profondément recomposé. Le modèle du couple stable qui achète à 30 ans le logement familial où il vieillira est une fiction statistique. Les parcours sont discontinus, les besoins de logement multiples, les risques asymétriques.

L'économie enfin, et c'est le plus structurel. Après les Trente Glorieuses — où une croissance annuelle de 5 % a multiplié le PIB par quatre et permettait aux classes moyennes d'accéder à la propriété dans un monde où le rendement du travail dépassait celui du capital —, la machine s'est inversée. La croissance est durablement faible. Le rendement du capital est structurellement supérieur à celui du travail. La mondialisation fracture les sociétés occidentales non plus entre pays mais à l'intérieur même des nations, entre « mondialisateurs » et « mondialisés ». La financiarisation et la création monétaire ont fait exploser les prix des actifs à commencer par l'immobilier, excluant les générations montantes d'un parcours résidentiel que leurs parents avaient emprunté naturellement. Les générations ne naissent pas sous des cieux économiques identiques.

L'État maintient, par ses déficits, un modèle social à bout de souffle. Mais la redistribution budgétaire ne touche pas les inégalités de patrimoine. Elle les anesthésie sans les corriger.

La croissance future ne pourra pas davantage reposer sur la démographie. La stagnation de la population active — non compensée par l'afflux de jeunes — signifie que les gains de productivité, s'ils adviennent, bénéficieront au capital et aux « mondialisateurs », pas aux salariés. Quant aux millions de mètres carrés de bureaux vides dans les grandes métropoles : leur valeur reposait sur des loyers futurs que personne ne paiera. Ce qui était un actif devient un passif. La contrainte environnementale, enfin, s'impose : la zéro artificialisation nette (ZAN) contraint définitivement un modèle immobilier bâti sur l'étalement.